Réhabiliter les quartiers, renouvellement urbain et réhabilitation durable

Rapport de stage

Formation continue placée sous l’égide de :

L’Association pour la Recherche sur la Ville et l’Habitat (ARVHA) et

la Direction de l’Architecture et du Patrimoine du

Ministère de la Culture et de la Communication

Structure d’accueil : ICADE Patrimoine, Direction du Patrimoine

Session 2005

Jacob Simpson

SOMMAIRE

INTRODUCTION

Cette année à la Direction du Patrimoine j’ai contribué à de nombreuses missions de maitrise d’ouvrage figurant dans la définition et la mise en œuvre des stratégies d’évolution du patrimoine. J’ai participé au pilotage des prestataires (architectes, bureaux d’études, assistance à maîtrise d’ouvrage) dans les phases montages de projets et à la programmation de projets de restructuration urbaine, notamment en terme de l’élaboration du dossier ANRU d’Epinay-sous-Sénart et Epinay-sur-Seine. L’intégration de l’environnement urbain et économique, l’état technique du bâtiment, les aspects sociaux et les donnés financières étaient des facteurs importants dans ce travail.

Présentation de la structure d’accueiL

ICADE Patrimoine possède, gère et valorise près de 46 000 logements intermédiaires situés dans 50 communes d’Ile-de-France. Sa vocation est de proposer une offre alternative, située entre le logement haut de gamme et le logement social. Ces appartements sont adaptés à la pluralité de la demande et à la mobilité des clients franciliens. Le parc immobilier d’ICADE Patrimoine, situé au cœur de l’Ile de France, est composé pour majeure partie de résidences de moyenne hauteur entourées d’espaces verts dont les appartements vont du 2 au 5 pièces. Ces résidences correspondent aux attentes des Franciliens en termes de prix, d’environnement, de sécurité et de services de proximité.

En tant que bailleur important en Ile-de-France, ICADE Patrimoine joue pleinement son rôle d’acteur de la ville et multiplie les partenariats avec les élus locaux, les villes, la justice, la police. De plus, grâce à son entité dédiée à la gestion patrimoniale d’environ 1 100 commerces, ICADE Patrimoine fait des petits commerces et des centres commerciaux un élément fondamental de la vie des quartiers (animation des quartiers et service de proximité aux habitants).

ICADE Patrimoine appartient au groupe ICADE, une des filiales immobilières de la Caisse des Dépôts.  Le groupe est le premier donneur d’ordres dans l’immobilier en France et est présent sur 3 marchés : le logement, le tertiaire, et les partenariats publics et la santé. ICADE construit 8 000 unités par an, possède un patrimoine de 46 000 logements et gère 222 000 logements.

ICADE Patrimoine, le spécialiste du logement intermédiaire (dossier de presse 2005)

Le positionnement d’ICADE Patrimoine sur le marché du logement intermédiaire : ICADE Patrimoine propose à la location une offre variée d'appartements agréables recherchés par des clients souhaitant résider en Ile-de-France.

ICADE Patrimoine offre aux classes moyennes des logements de qualité financièrement accessibles et confirme ainsi son positionnement sur le marché du logement intermédiaire. Son offre alternative située entre le logement haut de gamme et le logement social répond à la demande croissante des franciliens qui ne peuvent accéder aux appartements de standing et/ou qui ne souhaitent pas se tourner vers le logement social.

Une offre locative diversifiée : ICADE Patrimoine propose à un nombre croissant de franciliens une offre diversifiée de 45 000 appartements intermédiaires sur une cinquantaine de communes couvrant l’ensemble de la région parisienne. Ces appartements sont adaptés à la pluralité de la demande et à la mobilité des clients franciliens.

Le parc immobilier d’ICADE Patrimoine, situé au cœur de l’Ile-de-France, est composé pour majeure partie de résidences de moyenne hauteur entourées d'espaces verts dont les appartements vont du 2 au 5 pièces. Ces résidences correspondent aux attentes des franciliens en termes de prix, d'environnement, de sécurité, et de services de proximité.

L'ambition d’ICADE Patrimoine est de louer durablement des appartements confortables dans des quartiers agréables à vivre.

Un acteur dynamique au sein des quartiers : En tant que bailleur significatif en Ile-de-France, ICADE Patrimoine joue pleinement son rôle d'acteur de la ville et multiplie les partenariats avec les élus locaux, les villes, la justice, la police. C'est dans le cadre de cette collaboration qu'ICADE Patrimoine mène des réflexions et des actions communes sur les thèmes du civisme, de la propreté de l’environnement, de la sécurité et sur des projets urbains concernant sa politique de  réaménagement des espaces extérieurs.

Les actions d’ICADE Patrimoine s’exercent en liaison étroite avec les collectivités locales et l’ensemble des représentants de l’Etat, les amicales de locataires, et les associations de vie de quartier.

De plus, grâce à son entité dédiée à la gestion patrimoniale de commerces, l'Agence Commerces, ICADE Patrimoine fait des petits commerces et des centres commerciaux un élément fondamental de la vie des quartiers : animation des quartiers et service de proximité aux habitants.

Une politique de services orientée vers la satisfaction des clients

Le dispositif de satisfaction : La satisfaction des clients est au cœur de la stratégie d’ICADE Patrimoine. Elle repose sur une politique de services adaptée aux besoins et aux attentes des clients. Réalisées depuis 1999, les enquêtes de satisfaction constituent un outil de mesure, de suivi et d'analyse de la qualité de service rendue aux clients dans leurs résidences.

Cette politique repose sur un triple dispositif d'enquêtes de satisfaction lesquelles mesurent et analysent précisément :

- pour les “clients en place“, le degré de satisfaction sur la qualité de notre relation de proximité, - - pour les “nouveaux clients“, la bonne commercialisation et l'attractivité de nos résidences,

- et enfin pour les “clients sortants”, les motifs de départ de nos locataires.

Les enquêtes de satisfaction contribuent à l'évolution de nos méthodes et de nos processus opérationnels visant l'amélioration de la qualité. Ces résultats mesurables permettent d'orienter nos actions pour mieux satisfaire nos clients. Ainsi, elles arbitrent nos besoins de travaux, et les investissements prévisionnels à long terme pour l'ensemble de nos résidences.

Ces enquêtes font l'objet d'une communication régulière en direction de nos clients. Concernant les travaux réalisés et ceux programmés pour l’année à venir, une plaquette “Bilan & Perspectives” est diffusée une fois par an par résidence, à l'ensemble des locataires.

Une

Le respect des engagements clients : A titre d'exemple, un nouveau standard locatif établi sur la base des enquêtes de satisfaction des clients a été déterminé puis mis en place en 2003. Il repose sur 3 grands principes qui portent sur le fonctionnement, la sécurité et la propreté des  appartements.

Respecter ces engagements sur l'ensemble de notre patrimoine répond aux exigences des clients qui souhaitent aujourd'hui s'assurer que tous les équipements fonctionnent et sont sécurisés.

Ces engagements se déclinent avec la réalisation de tous les contrôles et de tous les travaux nécessaires effectués par des professionnels qualifiés. Dès lors, ICADE Patrimoine peut offrir à chacun de ses nouveaux clients une qualité de service normalisée sur le fonctionnement, la sécurité et la propreté des appartements reloués.

Valoriser le parc intermédiaire : Une politique de maintenance et de réhabilitation

Toujours plus engagé dans une démarche concurrentielle, ICADE Patrimoine propriétaire et gestionnaire, accélère sa politique d'amélioration du service et d’augmentation de ses investissements. Cela lui permet de renforcer sa compétitivité sur son segment de marché. Développer en permanence la qualité de ses prestations pour offrir un meilleur service à ses clients est un enjeu majeur.

Son engagement financier dans une politique significative de maintenance et  d'entretien mais aussi d'investissement nécessaire pour valoriser l’ensemble de ses résidences est l’un de ses principaux objectifs.

L'essentiel de ses ressources est consacré au développement de la qualité de ses prestations pour mieux satisfaire ses clients. En 2004, ICADE Patrimoine a investi 70 millions d'euros dans la réhabilitation et la maintenance de son parc immobilier. Ce montant représente environ 40 % des loyers.

En investissant dans la réhabilitation des appartements et de leurs abords (travaux sur les parties communes, les ascenseurs, et dans les appartements…), ICADE Patrimoine améliore le confort et la sécurité de ses clients.ser le parc intermédiaire

Une politique d

De nouvelles ressources : Pour disposer de nouvelles ressources consacrées à de nombreux projets de travaux, ICADE Patrimoine sort progressivement son parc du conventionnement (plus de deux tiers du patrimoine n’est pas conventionné).

Dans les années 1970, l'état a contribué financièrement à la réhabilitation de logements. En contrepartie, les sociétés immobilières concernées ont plafonné les loyers pour les locataires dont les revenus ne devaient pas excéder certains niveaux. D'une durée comprise entre 9 et 15 ans, ces conventions se prolongeaient généralement tacitement pour des périodes de 3 ans.

Le conventionnement des appartements n’est plus systématiquement renouvelé. Ainsi, à Chelles et Draveil, 350 appartements au total ont changé de statut en juin 2004 ; 1550 appartements sortiront ainsi du conventionnement à Epinay-sur-Seine et à Poissy en 2005.

Une relation de proximité Modernisée : L’implantation de 45 bureaux d'accueil

L'amélioration de la qualité de service et une meilleure gestion de proximité constituent

pour ICADE Patrimoine l’une de ses priorités. L’implantation de bureaux d'accueil s'inscrit dans cette démarche de modernisation et de professionnalisation du métier.

L'ouverture de 45 bureaux d'accueil pour l'ensemble des résidences implique une plus grande professionnalisation des équipes de proximité et permet à ICADE Patrimoine d'optimiser la relation avec ses clients.

Aujourd'hui, les équipes de gardiennage animées par des responsables de site permettent d'accroître au quotidien la réactivité et la qualité du service.

L’optimisation de la relation de proximité se traduit également par de nouvelles actions : des actions de formation pour le personnel de proximité, premier interlocuteur de nos clients, afin d'améliorer la délégation des tâches relevant du métier de gardien, et favoriser une meilleure organisation du travail des équipes de proximité, des actions de renforcement de la sécurité de nos résidences, avec notamment la mise en œuvre de mesures techniques regroupées dans un “Guide Sécurité” diffusé à l’ensemble du personnel, la mise en place d’un soutien juridique et psychologique pour l’ensemble du personnel avec  'accompagnement de l'Institut d'Accompagnement Psychologique de Prévention et de Recherche (IARP).

ICADE Patrimoine se développe ainsi autour d’objectifs de fidélisation, de productivité, de professionnalisme et de modernisation.

Positionnement de la Direction du Patrimoine

            Rattaché au Président Directeur Général, le directeur du patrimoine impulse les stratégies d’évolution patrimoniale des ensembles immobiliers, construction neuve, réhabilitation, arbitrage, gestion et optimisation du foncier.

Le directeur du patrimoine coordonne une équipe de d’ingénieurs projets, majoritairement architectes de formation, et porte assistance aux agences locales dans la mise en œuvre des projets et le suivi administratif (permis de construire et démolir, déclaration de travaux).

            J’ai suivi un des ingénieurs projets qui vient en assistance aux agences locales dans la gestion et la mise en œuvre des projets de valorisation et d’entretien du patrimoine. Pour elle, la Direction du Patrimoine est chargée de la mise en œuvre des politiques de valorisation du patrimoine, de  l’élaboration et de l’intégration les dimensions économiques, techniques et de marketing, ainsi que de la pérennisation des actifs de l’entreprise et la satisfaction des locataires.

ICADE Patrimoine

JS 16/11/2005

79, avenue de Fontainebleau   94 277 Le Kremlin-Bicêtre

DIRECTION GENERALE

I

I

I

I

I

I

I

I

Direction de

Direction Clients-

I

Direction du

Direction

Département

l'Exploitation

Produits

I

Patrimoine

Financière

Ventes

I

I

I

I

Dépt. Juridique

I

Dépt. Comptabilité Locative

Dépt. Administration Locative

I

Dépt. Comptabilité Générale

Dépt. Gestion Technique

I

Dépt. du Contrôle de Gestion

Dépt. des Achats

I

Dépt. Financier GIE

Dépt. Informatique

I

I

I

les agences locales

I

I

I

I

I

I

I

I

I

Créteil

Epinay-

Fontenay

Massy

Bureaux/

Rosny

Rueil

Sarcelles

Villejuif

sur-Seine

aux Roses

Commerces

LA MAITRISE D’OUVRAGE

            La Maître d’ouvrage est la personne physique ou morale pour le compte de laquelle des travaux sont exécutés, en matière immobilière il a en générale un droit sur le sol. Il peut être maître d’ouvrage public ou privé. 

            La maîtrise d’ouvrage publique est essentiellement régie par la loi MOP du 12 juillet 1985, qui organise dans le domaine de la construction les relations entre le maître de l’ouvrage, le maître d’œuvre et l’entrepreneur, le mandataire de maîtrise d’ouvrage, parfois appelé « maître d’ouvrage délégué ». Elle s’applique aux personnes qu’elle désigne comme maître d’ouvrage lorsque les travaux prévus consistent en la réalisation d’un ouvrage de bâtiment ou d’un ouvrage d’infrastructure ou en la fourniture d’équipements destinés à l’exploitation de tels ouvrages.

La maîtrise d’ouvrage est le donneur d’ordre pour lequel le produit sera réalisé ; elle est chargée de formaliser l’expression de besoins ainsi que les normes de métiers et les dispositions qualité qui devront être appliquées, de contrôler la conformité des livrables remis par la maîtrise d‘œuvre dans le respect du cahier des charges ; elle assure la préparation des services à recevoir l’application.

            Lorsque le maître d’ouvrage ne possède pas l’expérience métier nécessaire au pilotage du projet, il peut faire appel à une maîtrise d’ouvrage déléguée (dont la gestion de projet est le métier). On parle ainsi d’assistance à maîtrise d’ouvrage (notée AMO). La maîtrise d’ouvrage déléguée (notée parfois MOAD) est chargée de faire l’interface entre le maître d’œuvre et le maître d’ouvrage afin d’aider le maître d’ouvrage à définir clairement ses besoins et de vérifier auprès du maître d’œuvre si l’objectif est techniquement réalisable. La maitrise d’ouvrage déléguée ne se substitue pas pour autant à la maîtrise d’ouvrage et n’a donc pas de responsabilité directe avec le maître d’œuvre.

            La maîtrise d’œuvre est chargée de définir la solution et les moyens techniques qu’elle devra mettre en œuvre pour réaliser et maintenir le projet en conformité avec le cahier des charges établi par la maitrise d’ouvrage.. Noté MOE, il est l’entité retenue par le maître d’ouvrage pour réaliser l’ouvrage, dans les conditions de délais, de qualité et de coût fixé par contrat.

            Pour la réalisation de certaines tâches du projet, lorsqu’il ne possède pas en interne les ressources nécessaires, le maître d’œuvre peut faire appel à une ou plusieurs entreprises externes, on parle alors de sous-traitance. Chaque sous-traitant réalise un sous-ensemble du projet directement avec la maîtrise d’ouvrage, même si celle-ci a un « droit de regard » sur sa façon de travailler.

            La distinction entre maître d’ouvrage et maître d’œuvre est essentielle dans le déroulement du projet, car elle permet de distinguer les responsabilités des deux entités. Il convient ainsi de s’assurer que la définition des besoins reste sous l’entière responsabilité de la maîtrise d’ouvrage.

            D’autre part, s’il est vrai que le maître d’œuvre doit prendre en compte les exigences initiales du maître d’ouvrage, il n’est par contre pas habilité à ajouter de nouvelles fonctionnalités au cours du projet même si cela lui semble opportun. Le maître d’œuvre est cependant chargé des choix techniques pour peu que ceux-ci répondent fonctionnellement aux exigences de la maîtrise d‘ouvrage.

            Comme indiqué précédemment, la maîtrise d’ouvrage est le donneur d’ordre pour lequel est réalisé le produit. Elle est responsable de la bonne fin du projet.

            A ce titre elle est responsable :

LE MONTAGE D’UNE OPERATION

Les phases du projet

Un projet, afin d’être réalisé passe par trois phases principales :

Après la validation d’un programme de travaux, le projet est confié à un maître d’œuvre qui en assure la conception.

Pour l’exécution du projet, le maître de l’ouvrage s’entourera de partenaires extérieurs qui permettent de mener à bien des opérations parfois complexes.

Parmi ces partenaires nous distinguerons en plus du maître d’œuvre (qu’il soit architecte, bureau d’études techniques . . .) :

1 La phase programmation

Le maître d’ouvrage définit son programme en termes d’objectifs, de qualité, et de budget.

Ce programme sera élaboré sur la base d’études préalables avec le concours d’un conseil (généralement architecte) ou d’un diagnostic et doit permettre de déterminer :

L’approbation de ce programme par le maître d’ouvrage, permet d’entamer la deuxième phase du projet.

2 La phase conception

Réalisée en deux temps :

1°- Elaboration du projet et autorisations administratives :

Ces éléments validés par la maîtrise d’ouvrage, les permis de construire et de démolir,     nécessaires à l’exécution du projet pourront être demandés.

2°- Consultation des entreprises et passation des marchés de travaux

-         la consultation comprend :

-         le marché sera attribué, après analyse des offres reçues, à l’entreprise selon critères développé au RPC :

Une fois le choix des entreprises attributaires des marchés de travaux arrêté par le maître d’ouvrage, intervient la signature des marchés.

3 La phase exécution

Dernière phase du projet, l’exécution comprend toute la période allant de la préparation du déroulement des travaux, jusqu'à la réception de ces derniers.

LE MARCHE DE TRAVAUX

Le marché de travaux est le contrat qui lie un maître d’ouvrage et une entreprise en vue de la réalisation d’un ouvrage.

Afin d’être conclu, le marché fera l’objet d’une procédure qui en assure la légalité et la conformité aux procédures propres au maître d’ouvrage (code des marchés publics, loi Sapin ou marchés privés).

APPEL D’OFFRES

Ouvert ou restreint, l’appel d’offres vise à consulter des entreprises susceptibles de réaliser les travaux envisagés.

Après consultation, un marché sera passé avec celles dont l’offre sera conforme aux attentes du maître de l’ouvrage avec l’assistance du maître d’œuvre.

La capacité des entreprises à effectuer ces ouvrages est essentiellement jugée sur la base

LES PIECES PRINCIPALES DE L’APPEL D’OFFRES

Le Règlement Particulier de Consultation

Les entreprises devant soumissionner recevront un Règlement Particulier de Consultation (RPC) ou Règlement d’Appel d’Offres (RPAO) qui résume le projet, définit les critères de jugement, les règles d’établissement et de présentation des offres (documents administratifs et offres de prix).

Ce règlement est accompagné d’une demande de dossier de consultation que les entreprises renvoient au maître d’ouvrage afin de confirmer leur participation à l’appel d’offre.

Le Dossier de consultation des entreprises (DCE) :

Comprend plusieurs volets parmi lesquels nous citerons :

-         les cahiers des clauses administratives : qu’elles soient particuliers au projet ou générales (CCAP Titre A et B, CCAG), ses clauses définissent les droits et les obligations de chaque partie contractante.

Elles concernent notamment l’objet du marché, les obligations des contractants, les rémunérations, les modalités, délais et calendriers d’exécution des travaux. Sont également définis les dérogations, les modifications, la coordination, la réception, l’établissement des comptes, les garanties et autres dispositions…

-         les cahiers des clauses techniques : constituant le devis descriptif des travaux, qu’elles soient particulières (propres à chaque lot du marché : CCTP) ou générales (CCTG), les clauses techniques définissent les obligations de l’entrepreneur quant au mode de réalisation des travaux. Elles constituent notamment une description par lot des ouvrages demandés.

-         Le DQE (Devis Quantitatif et Estimatif) : se présente sous la forme d’un tableau qui récapitule par lot, la désignation et la localisation de tous les ouvrages à réaliser.

Il s’agira pour l’entreprise d’estimer le prix de ces travaux.

Les éléments y aidant sont :

Les lots :

Lot 1 : Gros œuvre/ carrelage (option parement pierre)

Lot 2 : Serrurerie /Metallerie

Lot 3 : Menuiseries aluminium/ volets roulants (option volets roulants chambres)

Lot 4 : Electricité (option éclairage extérieur)

Lot 5 : Ventilation

Lot 6 : Peintures intérieures/ extérieures

Lot 7 : Option V.R.D.

Copyright : F.Achdou/ Urba Images

 

L’Agence NationalE de la Rénovation Urbaine (ANRU)

L'ANRU a été créée en 2003 dans le but de simplifier et d'accélérer les démarches des collectivités locales et des bailleurs sociaux désireux de mettre en œuvre des projets de rénovation urbaine dans les quartiers prioritaires.

L'agence a été créée dans le but de regrouper l'ensemble des financements du secteur.
Elle globalise et pérennise les financements de l'Etat et des partenaires publics et privés engagés dans le programme énoncé par la loi d'orientation et de programmation du 1° août 2003 qui marque une étape d'importance dans l'histoire de la politique de la ville. Elle apporte son soutien aux collectivités, aux établissements publics et organismes privés ou publics conduisant des opérations de rénovation urbaine. Elle met en œuvre un plan global de rénovation urbaine pour faciliter le processus et permet d'agir efficacement dans la durée.

L'ANRU participe, dans le cadre de la réforme globale de la décentralisation et de l'évaluation des politiques publiques, à l'évaluation d'un programme d'ampleur qui doit faire l'objet d'un débat par les collectivités locales concernées mais aussi devant la représentation nationale.

Au lieu de s'adresser comme auparavant à divers organismes financiers et administratifs, l'Agence devient leur interlocuteur unique et leur offre, de plus, la garantie de ses financements avec un calendrier arrêté.

L'ANRU est un établissement public industriel et commercial (EPIC). Son Conseil d'Administration compte 24 membres. Il réunit l'Etat, l'Union d'Economie Sociale du Logement (UESL) « gestionnaire du 1% logement », l'Union Sociale pour l'Habitat (USH) « le monde des HLM », la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat (ANAH), des représentants des communes, des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), des départements et des régions, ainsi que des personnalités qualifiées.

La nature des opérations subventionnées

L’Ambition du programme

Le programme national de rénovation urbaine, tel que défini par la loi du 1er août 2003, récemment amendée, prévoit une offre nouvelle de 250 000 logements locatifs sociaux, la réhabilitation de

400 000 logements locatifs sociaux, la démolition de 250 000 logements ainsi que des équipements publics et des aménagements urbains pour la période 2004-2011.

Des moyens exceptionnels de l'Etat sont portés à 4 milliards d'euros sur 8 ans. Ses capacités de subventions pour les 5 premières années du programme s'élèvent à 5,25 milliards d'euros permettant, par son effet démultiplicateur, d'estimer les travaux engagés à 17 milliards d'euros sur 5 ans et à environ 30 milliards pour la durée du programme.

Etat d’avancement

Mi octobre 2005, l'ANRU avait validé pour 15 milliards d'euros de travaux programmés sur les 5 années à venir (dont 4,8 milliards d'euros de subvention).

239 quartiers, où résident un million et demi d'habitants, sont déjà bénéficiaires du dispositif qui engage, en matière de logement : 58 700 constructions, 61 700 démolitions et 112 000 réhabilitations.

L'aide de l'ANRU est majoritairement concentrée sur les quartiers prioritaires, classé en zone urbaine sensible (ZUS). Sur le territoire il y a 751 ZUS.  

Les instances de l’agence

Comment ça marche

Depuis le 1° janvier 2005, c'est le Préfet qui est le délégué territorial de l'ANRU dans le département, il peut disposer d'un adjoint. Les services de l'Etat instruisent localement le dossier élaboré par la collectivité locale porteuse du projet et ses partenaires. Le délégué territorial veille également à la qualité du projet et à l'engagement des partenaires financiers locaux.

Le dossier finalisé, il donne alors son avis qui porte notamment sur :

­- La cohérence et la pertinence du projet proposé
­- Les actions d'accompagnement du projet
­- Le caractère opérationnel du programme
­- Le plan de financement
­- La durabilité de la transformation du quartier

Le dossier doit correspondre à un projet pluriannuel et comporter un descriptif, opération par opération et année après année, de la maîtrise d'ouvrage et des plans de financement prévus.

Le dossier est ensuite transmis à l'Agence ou plus exactement au Comité d'Engagement qui, au sein de l'ANRU, est chargé d'examiner les projets et de préparer par ses avis, les décisions du Conseil d'Administration, lorsque cela est nécessaire.

La transformation des quartiers

La logique de l’intervention financière

C'est l'utilité même du projet pour la rénovation urbaine du quartier qui est prise en compte en premier critère pour définir la participation financière de l'ANRU. Le montant de cette aide, encadré règlementairement, est aussi conditionné à l'effort de la collectivité locale et des autres partenaires financiers, et modulé en fonction de la situation financière de ceux-ci.

Les étapes clefs de validation

L’implication de l’ANRU sur notre patrimoine : le Projet ANRU à Epinay-sous-Sénart 

Deux des dossiers auxquels j’ai consacré mon temps concernent les projets urbains subventionnés en partie par l’Agence National de la Rénovation Urbaine. J’ai assisté aux comités techniques du dossier d’Epinay-sous-Sénart dans l’Essonne (91) durant 6 mois. Lorsque le patrimoine d’ICADE Patrimoine est localisé dans le périmètre du projet ANRU, la société accompagne ce projet. 

Propriétaire de 880 logements, du centre commercial et de la majeure partie de la voirie sur la commune d’Epinay-sous-Sénart, ICADE Patrimoine est un des bailleurs principaux concernés par le projet d’ANRU.  La poursuite de la réflexion s’engagée depuis 2002 entre la Ville et SCIC Habitat (filiale HLM du groupe Caisse des dépôts) pour la restructuration lourde du quartier des Cinéastes qui comprend 825 logements.

Principes du projet ANRU

Le site se trouve dans un Zone urbaine sensible (ZUS). Crées par l’article 42 de la loi d’Orientation pour l’aménagement et le développement territorial du 4 février 1995, les ZUS s’inspirent du principe  zonage inscrit dans la loi d’Orientation pour la ville de juillet 1991. Elles constituent ce qui pourrait être défini comme les territoires prioritaires de la politique de la ville. A ce jour, les ZUS sont au nombre de 751, répartis sur près de 800 communes au sein de plus de 200 agglomérations. Présentes dans tous les contrats de ville, elles bénéficient de mesures de discrimination positive, sous forme de dotations spécifiques et surtout d’exonérations fiscales lorsque la gravité de leur situation a conduit à les classer en zone de redynamisation urbaine ou zone franche urbaine.

Depuis le 1^er  janvier 2004, les ZUS sont éligibles aux financements de l’Agence nationale de rénovation urbaine. (selon l’Observatoire national des zones urbaines sensibles, rapport 2004 de la DIV)

Un projet ANRU en quelques mots :

- la démolition reconstruction, avec reconstitution de l’offre sur la commune et hors commune et une partie du foncier libéré par la démolition à céder au profit des nouveaux logements intermédiaires de La Foncière Logement

- un relogement des habitants déplacés, souvent avec l’assistance d’un MOUS (maîtrise d’œuvre urbaine et sociale)

- la réhabilitation d’un nombre de logements existants et leur résidentialisation

- la redynamisation du centre commercial

- la création de nouveaux équipements de proximité

- un phasage des travaux en opération tiroir

Diagnostic

Le bureau d’étude chargé d’étudier la redynamisation des quartiers des Cinéastes et de la Plaine à Epinay-sous-Sénart ont signalé de nombreux dysfonctionnements dans un diagnostic :

-         le maillage viaire n’est pas cohérent

-         le territoire est enclavé et mal-lié  aux entités spatiales adjacentes

-         le territoire manque de grands pôles fédérateurs d’animation à l’échelle de la ville (il manque un véritable centre ville)

-         les lieux de socialisation et les pôles d’échanges sont dépourvus de lisibilité, d’accessibilité et de stationnement

-         les espaces publics ne sont pas définis par rapport aux espaces privés

-         l’offre de logement et la diversité des typologies sont maigre

Les enjeux du projet

ICADE Patrimoine est plus directement impliquée dans le projet en ce qui concerne la rétrocession de la voirie à la Ville et la redynamisation du centre commercial. La restructuration  des commerces est au centre du projet en tant que futur cœur de la Ville. La rétrocession du foncier sera relancée par la régularisation ultérieure des dysfonctionnements et la récupération des cœurs d’îlots pour une assiette foncière «résidentialisable ».

Le projet de rénovation urbaine, au départ principalement concentré sur le dé densification urbaine du quartier des Cinéastes (géré par SCIC Habitat) a évolué au cours du projet.

A ce jour le dossier n’a pas encore été déposé auprès de l’ANRU, et est prévu pour le premier semestre 2006.

Etude de résidentialisation à Epinay-sur-Seine

La résidentialisation consiste principalement en travaux d’aménagement des espaces privés ayant pour finalité d’établir une distinction claire entre l’espace public extérieur et l’espace privé du parc locatif afin d’améliorer la qualité résidentielle. Entrent dans cette catégorie les opérations portant sur la délimitation des propriétés, les espaces extérieurs des immeubles, leur accès, les halls en rez-de-chaussée, les espaces de stationnement intérieurs et extérieurs, les caves. Ces opérations sont éligibles à des aides de l’Agence national de la rénovation urbaine quand ils se trouvent dans le périmètre d’un projet ANRU. L’assiette subventionnable est constituée du coût des travaux éligibles, et est plafonné à un montant de 10 000 € par logement concerné. (Selon le Journal officiel de la République Française, « Décrets, arrêtés, circulaires : Arrêté du 31 janvier 2005 portant approbation du règlement général de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine »

Dans le cadre du projet ANRU du quartier d’Orgement à Epinay-sur-Seine, ICADE Patrimoine a mandaté une étude de résidentialisation de son patrimoine locatif. La rétrocession de la voirie et du parc d’Orgemont au profit de la communauté d’agglomération de Plaine Commune est essentiel pour affiner les limites de l’étude à mener.

ETUDES URBAINES

La valorisation du patrimoine d’ICADE Patrimoine constitue une des taches principales de la société. Les travaux de réhabilitation des résidences font partie de ce travail, ainsi que la restructuration des ensembles immobiliers.  Parmi les 100 sites en gestion, il existe des terrains libres et construits où des projets de démolition reconstruction peuvent être menés. Des cessions et acquisitions foncières peuvent également figurer dans de tels projets. 

Mon travail a consisté à étudier et à évaluer la constructibilité résiduelle de deux sites.

Il consiste à appliquer le COS (coefficient d’occupation du sol) de l’unité foncière à la parcelle concernée pour déterminer la SHON constructible. Il faut ensuite chiffrer la SHON construite des immeubles concernés pour arriver à la SHON résiduelle (SHON constructible – SHON construite).  Une fois que la SHON résiduelle est connue, il est possible d’estimer la rentabilité d’une opération de démolition reconstruction, en prenant en compte les coûts de démolir les immeubles concernés, le relogement des habitants et la construction du patrimoine neuf. La rentabilité d’un projet de démolition/reconstruction est facteur du plan de financement et du phasage du projet.

LES GODARDES

Un des sites sur lequel j’ai travaillé est les Godardes, objet de nombreuses études depuis 1995. Situés sur le plateau Mont Valérien de la commune de Rueil-Malmaison, il est composé de 466 logements qui s’étendent sur 5 hectares environs.   Les limites du site sont les avenues 18 juin 1940 et de Président Pompidou et les rues Racine, Thiers et Corneille.

Le centre ancien de Rueil, commerçant, est situé sur le versant Ouest du plateau et est bordé sur un côté par le N13 et la D39 par laquelle on rejoint les Godardes. La gare RER étant à 4,8 km, les déplacements se font principalement en bus ou en voiture, et localement à pied. Les 4 lignes de bus desservant les Godardes les relient au centre ville, à la gare RER en 10 minutes, à la Défense ou encore au Pont de Saint-Cloud et au métro « Pont de Neuilly » plus au sud.

Copyright : F.Achdou/ Urba Images

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Ce plan de Synthèse Architecture fait partie d’une étude de capacité sur un secteur du patrimoine des Godardes à Rueil Malmaison. Les immeubles concernés par le projet datent de 1956, conçus par les architectes Novarina et Pacquet. 

 

Les Courtilles

Cet ensemble immobilier d’ICADE patrimoine contient 767 logements répartis sur 9 bâtiments et un centre commercial sur la commune d’Asnières-sur-Seine.

L’enclavement actuel de ce site nécessite que soit envisagée une restructuration plus lourde que la réhabilitation des bâtiments existants. Afin d’ouvrir le site aux quartiers avoisinants, l’architecte propose la création d’une nouvelle voie. Cet axe percerait le sud du site, apportant un nouveaux flux de circulation automobile susceptible de redynamiser le centre commercial. Ce plan envisage la démolition d’un bâtiment de 72 logements afin de construire deux fois plus de logements dans une configuration plus avantageuse.

Ce genre de projet commence par une simple étude de capacité qui montre la constructibilité résiduelle de ce site ainsi que les avantages éventuels d’une nouvelle rue.

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LEXIQUE

Tout maître d’ouvrage, tout maitre d’œuvre, doit avoir des repères d’accès facile, à portée de la main, touchant notamment à la réglementation – spécifique - applicable aux marchés de maîtrise d’œuvre ainsi qu’aux règles particulières de dévolution et de gestion.

Les outils mis à leur disposition-loi MOP et décrets d’application, CCAG-PI, Code des marchés publics – sont nombreux et variés. Les définitions qu’ils comportent sont parfois difficiles à analyser car elles s’identifient, se recoupent et se complètent d’un document à l’autre.

Trois outils à usage quotidien à la direction du patrimoine sont l’Atlas du Patrimoine, le Plan d’Affaires et le Plan de valorisation.

Atlas du Patrimoine : Son objectif est double :

-          présenter dans un seul et même document les éléments constitutifs de l’ensemble immobilier (plan de localisation ; photo aérienne ; exhaustivité des assiettes de terrains ; périmètre et superficie des terrains ; implantation, nature et hauteur des constructions ; extrait de POS ou PLU ; etc.)

-          évaluer sur la base de la surface HON théorique, la surface HON résiduelle par rapport à celle réalisée sur le périmètre de l’ensemble immoblier. Cette évaluation devra permettre d'arrêter un avis sur le potentiel de foncier encore disponible, ou de déduire les sites pour lesquels une mutation est envisageable.

Plan d’Affaires : Le plan d’affaires d’un patrimoine immobilier consiste en une réflexion prospective portant sur l’ensemble du parc et permet la clarification des orientations des sociétés propriétaires, datant de 1999. Cette réflexion est basée sur le rassemblement de données nécessaires à une meilleure connaissance des patrimoines et produits offerts. Il tient compte de l’évolution de l’environnement et des potentialités du site et du produit offert. 

Plan de valorisation : Ce plan du patrimoine a été mis en place en 2005 afin de l'apprécier et de le segmenter, de différencier les actions à mener, et de le faire évoluer (cessions, acquisitions, constructions). L'objectif du plan de valorisation est de se doter d'une vision globale et prospective du patrimoine permettant de :

- mesurer l'attractivité en fonction du marché, de la qualité du produit, de l'attente des clients ;

- définir les critères de rentabilité attendus pour ce type de foncière ;

- déterminer les arbitrage à effectuer en matière d'entretien, de réhabilitation, de cession, de construction et d'acquisition.

CONCLUSION

Suite au regroupement de 100 000 logements de la Société Centrale Immobilière de la Caisse des Dépôts (SCIC) en logements sociaux et logements intermédiaires, ICADE Patrimoine, qui s'occupe d'un nouveau genre de logement, "intermédiaire", est en train de valoriser son patrimoine pour le différencier du logement social. En tant que bailleur, ICADE Patrimoine ne gère pas seulement des logements mais les quartiers dans lesquels ils se trouvent. Le fonctionnement de ces quartiers a ainsi des enjeux aussi urbains qu’architecturaux sur lesquels je travaille en tant qu’urbaniste. 

J’ai choisi de suivre la formation continue de l’ARVAH et de travailler chez ICADE Patrimoine car je voulais avoir une expérience dans l’aménagement du territoire français. Ayant vécu 25 ans de ma vie aux Etats-Unis, j’ai toujours senti qu’on ne faisait pas assez pour encourager les gens à habiter les villes. Pendant mes études et mes voyages, j’ai développé une plus grande appréciation pour la France, notamment par son approche urbaine différente de celle des pays anglo-saxons. Le fait de favoriser la densité et de bien définir les limites urbaines /rurales m’a semblé plus adapté pour contrôler le développement urbain et les infrastructures qu’il requière. 

Cette année m’a permis de voir que la maîtrise d’ouvrage est un des décideurs les plus importants dans l’évolution du cadre urbain. A la Direction du Patrimoine, on recherche des prestataires capables de répondre aux besoins du patrimoine qu’on gère et des locataires qu’on loge. Mieux on maîtrise les problèmes dans notre patrimoine, mieux on peut conduire nos prestataires à trouver leurs solutions. Quel que soit le produit, le travail de Maîtrise d’Ouvrage reste le même. Pour cette raison les compétences que j’ai acquises cette année me permettront toujours de bien viser les intérêts de chacun.

En tant qu’urbaniste, je n’arriverai nulle part si je ne contribue pas à concevoir un environnement bâti que je respecte. Au bout d’un an à travailler dans l’immobilier, j’ai l’impression qu’il est plus difficile d’obtenir un logement en France qu’aux Etats-Unis. La manière dont les Etats-Unis aménagent et gèrent leur territoire permet une plus forte croissance de l’économie et de la population américaine, mais à quel prix ? On consomme les espaces et les ressources naturels; on permet un développement qui est parfois voire souvent désorganisé, que le désastre naturel à la Nouvelle Orléans nous a mis en évidence. 

Objectivement, le logement le moins onéreux pour le particulier est celui qui coûte le plus cher à la collectivité. Qui paie pour les infrastructures ? Pour la pollution ? Pour les ressources naturelles utilisées ? La densité n’est pas laide : tous les anciens cœurs de villes, dont nous sommes si fiers, ont une densité entre 15 et 20 fois supérieure aux zones pavillonnaires. Au sein de la Direction du Patrimoine ; je vois que c’est les détails qui pèsent sur le projet. Et c’est cette attention aux détails qui nous permet d’améliorer de manière importante notre patrimoine et donc de continuer à encourager les habitations collectives et une densité forte. Si on n’investit plus dans la qualité de ce produit, on ne peut pas améliorer la qualité du milieu urbain.